Cómo obtener una hipoteca

La elección del banco

Con la firma del compromiso o de la promesa de venta, el comprador se encuentra en la situación de tener que obtener la cantidad necesaria para la compra del inmueble; cantidad que deberá disponer necesariamente antes de la fecha prevista para la escritura de compra (escritura notarial). En caso de falta de liquidez, es necesario adoptar medidas para identificar un banco que satisfaga las necesidades del caso y tenga en cuenta las características específicas del solicitante.

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El dictamen preliminar de viabilidad

Los datos y las solicitudes contenidos en la solicitud permiten al banco emitir un primer dictamen de viabilidad sobre la operación de préstamo. La viabilidad de la operación y, por lo tanto, la concesión de la cantidad solicitada depende, en general, del concurso de varios elementos. Son:

los ingresos netos del solicitante y de los miembros de su familia (hogar) derivados de la declaración de la renta;

el valor del inmueble objeto de la financiación;

la aptitud técnica/jurídica del inmueble para ser cedido;

la existencia de garantías adicionales proporcionadas por terceros (garantía, garantía).

A partir del examen de los datos enumerados anteriormente, el banco puede emitir su propio «dictamen de viabilidad», que, si es positivo, da comienzo a la fase siguiente, consistente en la solicitud de la documentación. Uno de los principales elementos utilizados por el banco para determinar el importe del préstamo es el denominado coeficiente «rata/ingreso»: la cuota del préstamo, calculada según los parámetros actuales, no debería exceder indicativamente del 30-35 % de los ingresos netos mensuales totales de los solicitantes.

La deliberación de la financiación

El banco, adquirida la documentación remitida y efectuadas ulteriores comprobaciones (como la adquisición del «Informe notarial preliminar» sobre el bien ofrecido en garantía, así como del «informe técnico-estimativo» elaborado de un técnico de su confianza)puede decidir la financiación. El banco informará de ello inmediatamente al solicitante y fijará, de acuerdo con el cliente, la fecha de celebración del acto público de financiación (concesión formal del préstamo).

Financiación máxima

El importe máximo subvencionable es generalmente el 80 % del valor de mercado del bien inmueble objeto de la hipoteca. Algunos bancos financian hasta el 100%, aunque a tipos más elevados y con garantías adicionales. Además de la garantía hipotecaria, también pueden exigirse a veces otras garantías adicionales que el Banco considere adecuadas y necesarias para la concesión de préstamos dentro del límite del 80 %

El contrato de préstamo y la constitución de la hipoteca

El contrato de préstamo es la fase final del procedimiento iniciado con la suscripción de la propuesta de compra y del compromiso. El préstamo se concede ante un notario, en presencia del Banco y del solicitante de la financiación, y se formaliza mediante escritura pública. El objeto del acta es la transferencia de una suma de dinero del banco al cliente, con la asunción por parte de éste de la obligación de devolver al banco el mismo dinero.