Cómo calcular el valor de una propiedad

A la hora de tener que comprar o vender un inmueble se  plantea la gran pregunta relativa a cuál es el precio adecuado de venta. Lo mismo se puede decir cuando se tiene que fijar un precio de alquiler. La respuesta no es unívoca, sino estrechamente relacionada con el valor de mercado del inmueble. 

Calcular el valor de una propiedad

Normalmente, este valor es calculado por las agencias inmobiliarias o por profesionales especializados en la materia. Estas evaluaciones responden a una serie de criterios que permiten hacer una estimación, aunque sea aproximada. 

Para averiguar el valor de tu piso en Madrid, existen empresas locales que conocen a la perfección el mercado de la vivienda de la capital. Este es el caso de Templo Consulting, una agencia inmobiliaria que te asesora de manera gratuita y sin compromiso. Además de ofrecer un servicio integral, con visitas incluidas, por solo 1.950€+IVA. Funcionan en todo Madrid capital y parte de su área metropolitana.

El valor de mercado del inmueble no debe confundirse con su valor catastral que sirve de base de cálculo para el pago de una serie de impuestos vinculados al inmueble (p. ej., derechos de registro, hipotecas, catastrales, de sucesión, etc.). También difiere de la valoración a efectos hipotecarios y, por último, es necesario tener en cuenta los objetivos europeos de eficiencia energética y su impacto sobre las valoraciones inmobiliarias.

Bases de valor y valor de mercado

Bajo el primer concepto, se integran los principios fundamentales y métodos para medir el valor en una fecha concreta, dado que el factor temporal es de suma trascendencia para la valoración de bienes inmuebles. 

En España, la Orden ECO/805/2003 del Ministerio de Economía regula el cálculo del valor en las tasaciones y los principios que han de aplicar las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España. Los principios universales que contiene dicha regulación son: Principio de anticipación, de finalidad, de mayor y menor uso, de probabilidad, de proporcionalidad, de prudencia, de sustitución, de temporalidad y de transparencia.

La principal base de valor es el valor de mercado definido como una representación del valor de cambio, es decir, el importe por el que se vendería un bien inmueble si se pusiera a la venta en el mercado libre y abierto en la fecha de valoración en circunstancias que respondan a criterios definidos.

Existen varios métodos de valoración en las normas de ámbito internacional y nacional: (1) métodos de comparación de ventas; (2) de actualización de rentas; (3) método del coste; y, finalmente (4) método residual, orientado a la valoración en el caso de promociones inmobiliarias. Estos métodos sirven para obtener tanto el valor de mercado, como el valor hipotecario y el valor de reemplazo.

En particular, el valor de mercado de un inmueble podrá expresarse en función de las características técnicas y económicas del inmueble.

Cálculo de la superficie útil

En primer lugar, resulta indispensable verificar la superficie útil del inmueble. Además de la superficie construida (incluidos todos los muros interiores y exteriores del edificio), también se tienen en cuenta los áticos, terrazas, balcones y sótanos, así como todas las superficies descubiertas (patios, jardines) que se calculan sobre la base de una serie de coeficientes y se suman entre sí.

El cálculo de la superficie será indispensable en la elaboración del valor por metro cuadrado, el parámetro más importante en la valoración del inmueble y cuyo valor resultante, finalmente, se multiplicará por un coeficiente.

Para el valor por metro cuadrado se tiene en cuenta toda una serie de índices e indicadores destinados a determinar el coste real del inmueble.

En primer lugar la ubicación, es decir, si la casa se encuentra en la ciudad o en el campo, el barrio (centro o periferia); además, contribuyen a la
determinación del valor por metro cuadrado también las condiciones del edificio y de los locales internos, así como su estado de conservación.

Además, pueden consultarse los informes de valoración de bienes urbanos en los portales de las Administraciones autonómicas de carácter informativo y cuyo cálculo es a efectos de los impuestos sobre sucesiones y donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados. 

Sin embargo, el valor mínimo de transmisión no pueden sustituir a las estimaciones puntuales de los técnicos profesionales.

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